Apoios ao crédito à habitação esclarecidos pelo Ministério das Finanças

Com o objectivo de informar e desmistificar algumas dúvidas que possa existir, o Ministério das Finanças lançou um esclarecimento sobre as medidas de apoio ao crédito à habitação, que visam ajudar as famílias a poder suportar os créditos, tendo em conta os aumentos verificados e previstos para o próximo ano.

Em jeito de questionário, a nota de esclarecimento publicada pelo Ministério liderado por Fernando Medida, responde a questões como, qual é o objectivo das medidas, por quanto tempo vão vigorar, quem beneficia das mesmas e quanto será a poupança que cada família irá conseguir.

Conheça em seguida todas as questões e as medidas que poderá utilizar no seu crédito à habitação:

Visão Global

1. Qual é o objetivo destas medidas?

Perante o atual cenário de aumento dos juros, o Governo considera necessário que os bancos implementem mecanismos preventivos dos riscos e das situações de incumprimento que possam vir a verificar-se. 

O atual nível das taxas de juro está dentro de padrões normais. Porém, a rapidez da subida poderá justificar dificuldades de adaptação dos orçamentos familiares, sendo necessário tomar atempadamente medidas preventivas.

2. Que medidas adotou o Governo?

O Governo criou duas medidas para responder à atual conjuntura de subida dos indexantes habitualmente utilizados nos créditos à habitação própria e permanente:

1. Avaliação da taxa de esforço e apresentação de propostas aos clientes, com dois momentos:

a) Rotina de avaliação da taxa de esforço dos clientes, criada especificamente para a atual conjuntura; e

b) Apresentação de propostas aos clientes, nomeadamente de renegociação dos contratos, na sequência da referida rotina, caso a taxa de esforço atinja certo patamar;

2. Promoção da amortização antecipada dos empréstimos e dinamização da concorrência do mercado de crédito à habitação.

3. Quando é que estas medidas vão vigorar?

As medidas estão em vigor desde 26 de novembro, o dia seguinte ao da publicação do Decreto-Lei em Diário da República, e vigoram até 31 de dezembro de 2023. 

4. Quem beneficia destas medidas?

Podem beneficiar das medidas os clientes que tenham contratos de crédito, com taxa de juro variável, destinados à aquisição ou construção de habitação própria e permanente. 

Há cerca de 2,1 milhões de devedores com empréstimo à habitação, dos quais 90% têm contratos com taxa de juro variável. Em 2021, o montante médio do crédito à habitação era de 126.580 mil euros.

No que diz respeito à aferição da taxa de esforço, os clientes de créditos com valor em dívida até 300 mil euros, cuja taxa de esforço atinja patamares significativos ou sofra uma subida relevante, passam a ter a garantia de que os bancos ficam obrigados a apresentar propostas para evitar a entrada em incumprimento, quando exista esse risco, tendo em consideração a sua capacidade financeira. 

No que diz respeito à amortização antecipada, todos os clientes de crédito à habitação podem aceder à medida, sem limite de capital em dívida.

5. Quais são os tipos de créditos a que serão aplicadas?

Estas medidas aplicam-se aos contratos de crédito à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, com taxa de juro variável.

A medida de renegociação está limitada a créditos com valor em dívida até 300 mil euros. A medida de promoção da amortização antecipada não tem limite de valor em dívida.

6. Quais os impactos orçamentais?

A medida de renegociação dos créditos à habitação não tem impactos orçamentais estimados. 

Já a medida de amortização antecipada dos créditos à habitação, uma vez que se prescinde do imposto do selo cobrado sobre a comissão de amortização antecipada, tem custos avaliados entre 20 e 50 milhões de euros, dependendo do comportamento das famílias na adesão à amortização antecipada. 

7. Quem supervisiona a aplicação destas medidas?

O Banco de Portugal supervisiona o cumprimento destas medidas e pode determinar aos bancos deveres de informação para esse mesmo efeito.

8. Se os bancos não cumprirem, podem ser sancionados?

Sim. O incumprimento constitui contraordenação punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras.

Rotina de avaliação da taxa de esforço dos clientes e apresentação de propostas 

1. De quem é a iniciativa?

Os bancos têm 45 dias para verificar se têm clientes que qualifiquem para efeitos da aplicação desta medida. Uma vez identificados estes casos, têm de contactar o cliente de modo a dar início a uma avaliação mais aprofundada da sua situação financeira, com vista a verificar se há risco de incumprimento. Verificando-se risco de incumprimento, e que o cliente tem, ainda assim, capacidade para cumprir as suas obrigações, o banco tem de apresentar uma proposta adequada ao cliente.

A iniciativa de avaliação das condições do crédito pode também partir dos clientes. Se sentirem dificuldade no cumprimento das obrigações que decorram de contratos de crédito à habitação, os clientes podem contactar os bancos e pedir para ver a sua situação financeira avaliada.

2. A rotina de avaliação é periódica?

Sim, as instituições passam a fazer uma avaliação periódica: 60 dias antes da refixação da taxa de juro, as instituições financeiras reavaliam a taxa de esforço do cliente e o seu risco de entrar em incumprimento.

3. Como é que o banco determina se o cliente deve ter o seu crédito abrangido?

A medida de renegociação do crédito à habitação implica o cumprimento de uma rotina de avaliação por parte dos bancos. As instituições vão verificar qual a taxa de esforço do cliente para determinar se qualificam para esta medida. Um cliente qualifica sempre que:

a) A sua taxa de esforço seja superior a 50%;

b) A sua taxa de esforço ultrapasse os 36%, na sequência de um aumento de cinco pontos percentuais face ao período homólogo ou, para contratos inferiores a um ano, face à data de início do contrato;

c) A taxa de juro do contrato atinja, ou ultrapasse, o valor considerado nos testes de stress aplicados pelo banco no momento da contratação do empréstimo. Ou seja, em regra, atendendo à duração normal dos contratos, quando a taxa de juro subir pelo menos três pontos percentuais face ao momento da contratação do crédito em causa.

4. Como será calculada a taxa de esforço?

A taxa de esforço corresponde ao rácio entre: 1) o montante da prestação mensal do crédito à habitação sob análise, somado às prestações de todos os outros empréstimos que esse cliente tenha de fazer face, e 2) os rendimentos mensais do cliente. 

Por rendimento mensal do cliente entende-se o montante anual, líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada ao banco, dividida por 12 meses. 

Quando estão em causa trabalhadores independentes ou com rendimentos sazonais ou irregulares, considera-se o rendimento mensualizado apurado de acordo com informação disponibilizada ao banco. 

Quando estão em causa trabalhadores dependentes, e no sentido de complementar a análise, considera-se também o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses.

As instituições de crédito podem pedir os elementos informativos que consideram necessários para a avaliação dos rendimentos dos clientes. Os clientes têm dez dias corridos para disponibilizar os elementos pedidos.

5. O que acontece se os clientes não disponibilizarem os elementos pedidos?

O processo exige uma colaboração dos clientes com as instituições para que estas possam avaliar a sua situação financeira. 

Caso os clientes não forneçam informação que não seja possível obter por outra via (como é o caso dos seus rendimentos), as instituições não são obrigadas a promover o processo nem a apresentar propostas.

Não colaborando com a instituição, os clientes podem não ver analisada a sua situação e, consequentemente, não lhes ser apresentada uma proposta adequada à sua situação financeira.

6. O banco é obrigado a apresentar uma proposta ao cliente?

Sempre que se verifique risco de incumprimento e, assumindo que renegociando as condições o cliente terá meios para fazer face ao pagamento das prestações, o banco tem de apresentar uma ou mais propostas adequadas à situação do cliente.

7. O cliente é obrigado a aceitar a proposta do banco?

Não. O cliente não é obrigado a aceitar a proposta do banco.

8. Da renegociação, pode resultar o aumento do spread aplicado ao crédito?

Não. O diploma protege os clientes, determinando que da renegociação não pode resultar uma subida do spread.

9. Que tipo de soluções podem ser propostas pelas instituições de crédito?

As instituições de crédito podem propor diferentes soluções:

a) celebrar um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida;

b) alterar uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito, incluindo através:

i) do alargamento do prazo de amortização, incluindo com possibilidade de ser retomado o prazo original (antes desse alargamento);

ii) da fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;

iii) do diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;

iv) da redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal;

c) consolidar vários contratos de crédito.

10. Se o cliente alargar a maturidade do contrato, pode depois voltar às condições iniciais do empréstimo?

Sim, pode. Quando a solução passa pelo alongamento da maturidade do crédito, pode ser proposto ao cliente retomar o prazo vigente antes deste alargamento. Neste caso, a instituição informa o cliente do impacto financeiro decorrente de tal alargamento. Depois, nos cinco anos seguintes, a instituição informa todos os anos o cliente do direito a regressar ao prazo anterior. Se o cliente decidir regressar à maturidade anterior, o banco apresenta uma proposta com as implicações financeiras da decisão e o cliente tem depois dez dias para solicitar o regresso à maturidade em vigor antes da alteração.

Se o fizer, não poderá voltar a beneficiar desta medida de renegociação do crédito à habitação.

11. O cliente pode regressar à maturidade inicial depois de decorridos cinco anos desde a renegociação?

Sim, o cliente pode sempre regressar à maturidade inicial do contrato. Mas só nos primeiros cinco anos é que a instituição tem o dever de o recordar dessa opção.

12. As instituições podem cobrar pela renegociação dos contratos?

Não, não podem ser cobradas comissões bancárias pela renegociação dos contratos.

13. Há lugar ao pagamento de algum imposto?

Não, da renegociação do crédito não resulta o pagamento de nenhum imposto.

14. Os clientes podem ter outros custos com a medida?

Sim, podem existir outros encargos. Para os encargos administrativos devidos ao Estado (por exemplo, emolumentos ou registo predial, se aplicável) foi criada uma isenção. Mas os encargos devidos a terceiros (por exemplo, com notários) aplicam-se.

Suspensão da comissão de amortização antecipada do crédito à habitação

1. Em que consiste esta medida?

Desde a entrada em vigor do diploma e até 31 de dezembro de 2023 fica suspensa a cobrança da comissão de amortização antecipada que é habitualmente devida aos bancos. Dada a suspensão, não se aplica também a cobrança de imposto do selo sobre a comissão em causa. 

2. Qual o objetivo da medida?

Desonerando a amortização antecipada, pretende-se criar um incentivo à redução do endividamento das famílias, num momento em que os encargos com o financiamento estão a subir. 

Além disso, incentiva-se também a concorrência no mercado do crédito à habitação (ao diminuir o custo de transferência de crédito para outras instituições) e criam-se soluções de aplicação do dinheiro para quem tenha poupanças guardadas.

3. A que créditos se aplica a medida?

A medida aplica-se a créditos à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, com taxa variável, sem limite de capital em dívida.

4. Quando entrará em vigor?

Entra em vigor a 26 de novembro, dia após publicação do diploma em Diário da república, e durará até 31 de dezembro de 2023.

5. São possíveis amortizações parciais e totais?

Sim, a amortização pode ser total ou parcial e pode ser feita várias vezes, enquanto a medida estiver em vigor.

6. Há lugar ao pagamento de impostos na amortização antecipada?

Não, não há lugar ao pagamento de quaisquer impostos.